Покупка недвижимости всегда связана с некоторыми рисками. Поговорим сегодня о таком нередком случае, когда купив дом, оказывается, что земля под ним не принадлежит владельцу. Источник: https://www.9111.ru
Конечно, новому владельцу не по себе, если земля никоим образом не оформлена. Встает вопрос, кто будет платить за выявленное нарушение. Вопрос не простой. Безусловно, необходимо обратиться к договору купли-продажи. В сделках купли-продажи, по общему правилу, существует понятие добросовестности, закрепленное в ст. 10 ГК РФ.
Согласно ему, по правилам, продавец должен был известить Вас о том, что указанные здания, сооружения располагаются на земельном участке, правами на которые он не располагает. Соответственно, Вы, как сторона сделки по договору должны своевременно оплатить сделку.
А что должен покупатель?
Да, об этом сотни раз говорилось. Покупатель должен быть осмотрительным и бдительным. Не зря же существует понятие должной осмотрительности, закрепленное в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53. Само понятие относится к НК РФ, однако суды часто в своих решениях оперируют данным понятием. В соответствие с ним, Вы, как участник сделки должны действовать с должной осмотрительностью и осторожностью. Это может предполагать:
- Возможность привлечения к сделке профессиональных участников рынка (юристов, оценщиков, кадастровых инженеров, риэлторов и иных лиц), способствующих, так называемой, «чистоте» сделки и доказывающее Вашу должную осмотрительность.
- Мероприятия по проверке имущества, которое участвует в сделке, например, с помощью заказа выписок из ЕГРН, ГПЗУ и других (даты получения документов должны быть ранее договора купли-продажи).
А был ли самозахват земли?
К договору купли-продажи обычно прилагаются необходимые документы.
Свидетельства о государственной регистрации права (выдавалось до 01.07.2016); Кадастровый паспорт (выдавался до 01.01.2017);
Выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости (выдаются в текущее время — пример одной выписки и второй выписки); Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Из вышеописанных документов можно понять, был ли осуществлен самозахват.
Вывод
В случае, если будет подтверждено, что продавец Вам продал захваченную площадь земельного участка — у Вас возникнет право регресса на штраф и требование выкупа данной части земельного участка с продавца в соответствие со ст. 1081 ГК РФ. Это в том случае, если в договоре есть здания, постройки, которые вы приобретали. То есть построено продавцом самовольно на неоформленной земле.
Если же проверяющий орган обнаружил, что Вы возвели здания, сооружения после покупки сами — ответственность лежит на Вас.
Что такое самозахват земли?
Самозахват земли – это использование определённого участка территории лицом, не имеющим на то законных оснований. В современном российском законодательстве подобные действия квалифицируются как достаточно серьёзное нарушение, влекущее за собой комплекс правовых последствий и в первую очередь административных.
Незаконное использование чужого участка без оформленных соответствующим образом документов с его владельцем недопустимо. Нарушитель подлежит привлечению к ответственности.
Самовольное занятие земельного участка является наиболее распространённым нарушением земельного законодательства.
Последствия самовольного занятия земельного участка
Размер штрафа за самозахват земли зависит от комплекса факторов: прежде всего, это оценочная стоимость участка.
Физические лица – в случае если определена кадастровая стоимость земельного участка, то размер штрафа составит 1-1,5%, но не менее 5 000 рублей.
Должностные лица – не менее 20 000 рублей, или соответственно 1,5-2% от кадастровой стоимости.
Юридические лица – не менее 100 000 рублей, или 2-3% кадастровой стоимости.
В случае если на захваченной земле были возведены постройки. Нарушитель обязуется их снести по требованию фактического хозяина недвижимости и привести территорию в первоначальное состояние за свой счёт.
Резюме
Как видим, при покупке недвижимости нужна внимательность. Безусловно, риелторы уже имеют огромный опыт по решению этих вопросов. Они также несут определенную ответственность за сделку. Безусловно, убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.
Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Что важно!
Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис. Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.
Автор публикации: юрист Дякин А. В.
